問5 民法（平成24年度宅地建物取引主任者試験問題）

次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。

(判決文)
請負人が建築した建物に重大な瑕疵があって建て替えるほかない場合に、当該建物を収去することは社会経済的に大きな損失をもたらすものではなく、また、そのような建物を建て替えてこれに要する費用を請負人に負担させることは、契約の履行責任に応じた損害賠償責任を負担させるものであって、請負人にとって過酷であるといえないものであるから、建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることを認めても、民法第635条ただし書の規定の趣旨に反するものとはいえない。


1.請負の目的物である建物の瑕疵が重要でない場合であって、その修補に過去の費用を要するときは、注文者は瑕疵の修補を請求することはできない。


2.請負の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合には、注文者は、請負人に対し、建物の建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることができる。


3.請負の目的物が建物であって、民法第635条ただし書によって注文者が請負契約の解除をすることができない場合には、その規定の趣旨に照らし、注文者は建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることは認められない。


4.請負の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合であっても、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求は、請負人が当該建物を引き渡した時から1年以内にしなければならない。




解答








※平成24年度宅地建物取引主任者試験問題より

問4 民法（平成24年度宅地建物取引主任者試験問題）

A所有の甲土地につき、Aから売却に関する代理権を与えられていないBが、Aの代理人として、Cとの間で売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、表見代理は成立しないものとする。


1.Bの無権代理行為をAが追認した場合には、AC間の売買契約は有効となる。


2.Aの死亡により、BがAの唯一の相続人として相続した場合、BはAの追認拒絶権を相続するので、自らの無権代理行為の追認を拒絶することができる。


3.Bの死亡により、AがBの唯一の相続人として相続した場合、AがBの無権代理行為の追認を拒絶しても信義則には反せず、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。


4.Aの死亡により、BがDとともにAを相続した場合、DがBの無権代理行為を追認しない限り、Bの相続分に相当する部分においても、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。




解答




2



※平成24年度宅地建物取引主任者試験問題より

タグ：宅建 試験問題 解答

問3 民法（平成24年度宅地建物取引主任者試験問題）

次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。


1.意思能力を欠く状態でなされた意思表示が無効である旨

2.契約締結に当たって当事者が基礎とした事情に変更が生じた場合に、当事者は契約の再交渉を求めることができる旨

3.保証契約は、書面でしなければその効力を生じない旨

4.物の瑕疵とは、目的物が備えるべき性質、品質を備えていないことである旨





解答



3

タグ：試験 宅建 問題

問2 民法（平成24年度宅地建物取引主任者試験問題）

代理に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。


1.未成年者が代理人となって締結した契約の効果は、当該行為を行うにつき当該未成年者の法定代理人による同意がなければ、有効に本人に帰属しない。

2.法人について即時取得の成否が問題となる場合、当該法人の代表機関が代理人によって取引を行ったのであれば、即時取得の要件である善意・無過失の有無は、当該代理人を基準にして判断される。

3.不動産の売買契約に関して、同一人物が売主及び買主の双方の代理人となった場合であっても、売主及び買主の双方があらかじめ承諾しているときには、当該売買契約の効果は両当事者に有効に帰属する。

4.法定代理人は、やむを得ない事由がなくとも、復代理人を選任する事ができる。





解答


1




※平成24年度宅地建物取引主任者試験問題より

タグ：試験 宅建 解答

問1 民法（平成24年度宅地建物取引主任者試験問題）

民法第94条第2項は、相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は「善意の第三者に対抗することができない。」と定めている。次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、同項の「第三者」に該当しないものはどれか。


1.Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転がなされた場合に、B名義の甲土地を差し押さえたBの債権者C


2.Aが所有する甲土地につき、AとBの間には債権債務関係がないにも関わらず、両者が通謀の上でBのために抵当権を設定し、その旨の登記がなされた場合に、Bに対する貸付債権を担保するためにBから転抵当権の設定を受けた債権者C


3.Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、Bが甲土地の所有権を有しているものと信じてBに対して金銭を貸し付けたC


4.AとBが通謀の上で、Aを貸主、Bを借主とする金銭消費賃借契約を仮装した場合に、当該仮想債権をAから譲り受けたC





解答


3


※平成24年度宅地建物取引主任者試験問題より

タグ：宅建 平成24年 問題

建物賃貸借契約上の敷金返還請求権

【建物の賃借人A】


は



【建物の賃貸人B】



に対し、有している建物賃貸借契約上の敷金返還請求権について、


Cに対するAの金銭債務の担保として質権を設定することとして、Bの同意を得た。



この場合、民法では



質権者は、質権の目的である債権、質権の非担保債権の弁済期が共に到来した際は



「質権の目的である債権を自己の債権額の部分に限って直接取り立てることが可能」




となっております！



ご注意ください☆

タグ：勉強 合格 宅建

占有に関する事項について

所有の意思を持って、平穏かつ公然にAが所有してしる甲土地を占有しているBの取得時効に関して


【CがBの取得時効完成前に、AからCが甲土地を買い受けた場合】




Cの登記がBの取得時効完成前、後を問わず、Bは登記がなくても時効による甲土地の所有権の取得をCに対して対抗できます。



不動産の時効取得者は、時効完成前にその所有権を取得した者に対し、登記がなくても時効による取得を対抗する事ができ、さらに



【時効完成前に現在の所有者から取得した者の登記】



が時効完成前、時効完成後を問いません。




ご注意下さい☆

所有権移転登記を受けていない場合の主張について

Aの所有する土地をBが取得しました。

その後Bはまだ所有権の移転登記を受けていません。

この場合、民法ではAから土地を賃借し、その上に自己名義で保存登記をした建物を所有している者にはBは所有権を主張できません。


ご注意下さい☆

土地に関する問題①

旧河道で、それを埋める推積物の上部が厚い粘土質からなるときは



【軟弱地盤】



である可能性が高い。


正か誤か？










正しい！



以前、河川であった旧河道は一般的に低地で、それを埋める推積物の上部が粘土質の場合は軟弱地盤である可能性が高いです。

専属専任媒介契約③

専属専任媒介契約を結んだ相手が宅地建物取引業者でも、契約を締結した際の書面には、別の者と取引した際の措置を記載しなければならない。



正か誤か？








正しい！




相手が宅地建物取引業者でも、他の者と取引した際の措置を記載しなければならない。